Нужно ли титульное страхование при покупке недвижимости?

Страхование титула. Нужно ли титульное страхование при покупке недвижимости?Для начала. Что же такое титульное страхование? Если кратко, то эта страховка покупателя от риска потери права собственности на недвижимость. Все же любой потенциальный покупатель недвижимости задумываясь над вопросом на чем стоит сэкономить при покупке решает — на страховании вроде бы стоит – ведь ранее только банки при покупке с использованием ипотеки обязывали заемщика-покупателя к оплате комплексного страхования, в которое в том числе входило и титульное страхование. Теперь же и ипотечники могут в ряде банков обойтись без этой услуги. Значит она не нужна? Правда, почему-то при этом процентная ставка существенно повышается. Причина столь трепетного отношения к страховке у банкиров понятна – они хотят гарантий возврата хотя бы заемных средств поэтому зачастую требуют застраховать недвижимость минимально на сумму кредита (или кредита, увеличенного на процентную ставку). Разберемся в этом вопросе подробнее.

Разумеется, платит за ВСЕ заемщик-покупатель, который предварительно рассматривался банком подробнейшим образом, андерайтеры изучали и кредитную историю человека, и всю историю его профессиональной деятельности, проверяли информацию о доходах-расходах, словом «взвешивали» на весах «дать-не дать» кредит личность данного заемщика, чтобы заранее не связываться с потенциальными неплательщиками и не обременять свой кредитный портфель «неудобными» кредитами. Так вот, если человек и платит аккуратно ежемесячные платежи по ипотеке, но вдруг случается реституция, т. е. возврат квартиры предыдущему владельцу по суду, кредит от этого не исчезает, а вот платить за «воздух» — ведь квартиру отобрали, обеспечения по кредиту нет – будет не всякий. Поэтому в случае с застрахованным титулом все намного проще. Если такое неприятное событие и происходит – юрист страховой компании будет выступать на стороне ипотечника пытаясь во чтобы-то ни стало сохранить за ним право собственности, если же не удается, то страховая компания переоценив недвижимость на момент страхового случая в определенные сжатые сроки выплачивает банку денежное возмещение (поскольку банк в этом случае является выгодоприобретателем).

Как же поступить просто покупателю, которому хватает и без кредита денежных средств на приобретение недвижимости? Как мы видим, из предыдущих рассуждений, в этом случае при титульном страховании выгодоприобретателем будет сам покупатель и он волен сам определить сумму, на которую готов застраховать свою недвижимость. Разумеется, для этого следует обратиться в оценочную компанию, а уже с оценочным альбомом к страховщику. В принципе решать Вам – надо или не надо. Но следует иметь ввиду, что стоимость недвижимости многократно превышает, к сожалению, наши с Вами зарплаты и в случае, если титул не будет застрахован, а суд изымет недвижимость в пользу бывшего собственника или третьего лица чьи интересы были ущемлены. Вы останетесь один на один с этой проблемой, а звучит она просто – «как потерять и деньги, и недвижимость». Судья конечно вынесет решение вернуть квартиру и компенсировать Вам все затраты, но эти выплаты из скудной зарплаты выигравшей стороны процесса растянутся в буквальном смысле на сотни лет. Можно конечно нанять юристов, попытаться отсудить себе недвижимость, наложить взыскание на все имущество выигравшей стороны, но не будем кривить душой — кроме судебных издержек и неприятного осадка увы Вы вряд ли что-либо получите. Кстати, любимый всеми риэлторами пункт «об аналогичной квартире (недвижимости)» на практике в судах не работает. Резюмируя, добавлю, что лет 15 назад при подборе альтернативной квартиры столкнулась с любопытным объектом – любопытен он был тем, что продавал его не собственник, а юрист собственника, который на протяжении лет пяти отсуживал эту квартиру и в конечном итоге несостоявшейся в полной мере собственник, которому юрист таки вернул квартиру расплатился с этим юристом этой вот квартирой.

В заключение хотела бы обратить внимание потенциального покупателя на тот факт, что титульное страхование на 3 года – исковой срок давности, все же не является железобетонным щитом от всех бед. Как Вы понимаете во всех договорах есть кое-что, что написано «мелким текстом» и страховые компании неохотно расстаются со своими денежными средствами. Вас, конечно в суде будет защищать юрист страховой компании, но он затем будет защищать и интересы своей компании от Вас и по возможности будет пытаться уличить Вас в чем-либо (Вы помните о «мелком тексте» в договоре, который обычно и прочитывает Ваш риэлтор), к примеру, в недобросовестной проверке квартиры.

Так, один из моих несостоявшихся клиентов посчитал, что при покупке дома страховка разумеется ему нужна, а вот услуги риэлтора – нет. Купив дом напрямую у собственника по воинскому сертификату, он застраховал дом только, как позже выяснилось – застраховал он только фундамент. Понятно, что он, как и многие наши соотечественники, не обремененные знаниями в этой области, даже не понял, что страховал он конструктив, а не титул – просто конструктив был дешевле. Впрочем, предприимчивая продавец и не думала оспаривать его право собственности, она просто продала один из домов на участке, а второй – сарайчик оставила себе. Счастливый покупатель уехал на пару месяцев к себе в часть. Вернувшись он обнаружил на месте купленного им дома один голый фундамент, а на месте разваливающегося сарая – «дворец» из его разобранного бывшей собственницей дома. Страховку от страховой он разумеется не получил – фундамент ведь был цел. В данном случае женщина не обращалась в суд и не лишала конечно горе покупателя права собственности, но ввела его таки в дополнительные расходы по строительству. Эту историю я узнала позже из уст пострадавшего, который хоть и запоздало, но обратился ко мне за помощью, но это поле деятельности было уже не моим, ему я посоветовала обратиться к юристам. Риэлтор и юрист могут идти рука об руку в процессе покупки, но взгляд на сам объект у юриста и риэлтора разнится. Используя избитое выражение для риэлтора «стакан с водой всегда наполовину полон», а для юриста – «пуст». Немного отступив от темы приведу пример. На моей последней сделке именно благодаря юристу противоположной стороны пришлось расторгать уже подписанный Договор купли-продажи квартиры (первый случай за мою 20 летнюю практику). Немного предыстории. Обратившаяся ко мне семья хотела продать 2-х комнатную квартиру в хрущевке и купить загородный дом. Сделка шла с разрывом, выбирать дом хотели неспешно и продавали квартиру, как свободную. Квартира была приватизирована лет десять назад на взрослого мужчину, его мама, прописанная на момент приватизации, отказалась от своего права приватизировать квартиру и осталась там только прописанной. Ей было уже немного за 80 лет и её вполне устраивал переезд в другой район г. Москвы, в более благоустроенную однокомнатную квартиру с большой кухней, также находящуюся на втором этаже, но в доме с лифтом. До сделки из квартиры все выписались. Но паспорт с новой пропиской побыстрее получил только мой клиент – поскольку он был нужен в банке на закладке ячейки, а паспорт мамы еще лежал пару дней на прописке. Все складывалось удачно. Но беспокойная покупательница, нанявшая риэлтора, все же решила в процессе регистрации перехода права в Росреестре проконсультироваться еще и с юристом. Юрист увидел в этой сделке «большие проблемы» ведь мама моего клиента плохо видела еще при приватизации квартиры (она инвалид 2 гр. по зрению, но она даже сейчас сама пишет списки продуктов своему соц. работнику) и она может не только не выехать из квартиры (а мы просили и прописали 3-х недельный срок физического освобождения) и еще может опротестовать приватизацию (ведь она не видела, что подписывает отказ от участия в приватизации и подписывать то его она должна была нотариально при помощи рукоприкладчика), а еще по выражению этого юриста, не спроста мы не привезли паспорт бабушки – мамы моего клиента в банк на сделку – хотя мы предъявили встречную выписку с нового места прописки в Росреестр, но мы ведь могли её «подделать». Съемка моим клиентом на мобильный телефон подписания Договора купли-продажи в банке – была трактована юристом как подготовка материала к суду (о чем мои клиенты и не помышляли, а снимали они чтобы зафиксировать тот факт, что покупательница по своей воле приобретает квартиру в хрущевке по достаточно высокой цене – они боялись, что узнав через год, другой, что хрущевку не сносят – а это было одним из ключевых мотивов почему она приобретала квартиру, женщина попытается вернуть квартиру и забрать назад свои деньги, а квартира к тому моменту еще больше обесцениться и даже реализовав её они не смогут с ней расплатиться). Настраполенная таким образом покупательница буквально на следующий день побежала в Росреестр и поставила приостановку от своего имени, к слову сказать я рекомендовала ей покупать квартиру не только на себя, но и на своих двоих несовершеннолетних детей (чтобы при сносе на стороне её интересов выступали и органы опеки, ведь при сносе могут дать и материальную компенсацию, а не квартиру взамен), что она и сделала и вот от имени этих детей приостановку она не сделала. Причем все эти действия велись в режиме «войны» — она без объявления своих намерений отозвала доверенность на наших регистраторов и поставила приостановку. Мама моего клиента небезосновательно испугавшись мошенничества с её стороны стала требовать, чтобы мы расторгли договор, что мы и сделали. И действительно, ведь срок доступа к денежным средствам у нас мог закончиться и в этот момент покупательница могла принудить зарегистрировать переход права – так и квартира была бы продана и денег мой клиент мог не получить или получить через суд, ведь стоимость квартиры в Договоре купли-продажи мы не занижали, да и расписку подтверждающую получение денег покупательница бы в этом случае не получила, хотя при таком юристе можно предположить, что любой документ, в том числе и расписку можно подделать,. Вот такую роль в данном случае сыграл юрист максимально запугав покупателя, загубив сделку и таким образом, оказав ей «услуги».

К слову сказать, бывает и с титульным страхованием огрехи. К примеру, компания Макс страхование откажет в титульном страховании, если по объекту есть более 3 перехода права – вот такой у них формальный признак. Даже если эти переходы были внутри семьи – дарением, наследованием. Другой нюанс – многие страховые компании в принципе не страхуют титул, если это не ипотечная сделка, увы они готовы сотрудничать только с банками.

Обратившись к риэлтору Вы получаете и подбор объекта, отвечающего максимально всем Вашим требованиям, и проверку юридической чистоты, и безопасные нальные/безнальные расчеты по сделке, и все гарантии того, что Вы были добросовестным покупателем. Не секрет, что и страховую реально выплачивающую по страховым случаям Вам сможет подсказать именно грамотный, опытный риэлтор. Ведь Вы не банк, который реально из любой страховой аккредитованной при нем компании выбьете свое причитающееся по страховому случаю возмещение.

Хазнаферова Ирина
Основатель агенства недвижимости «Новый Дом»

Остались вопросы? Пишите:

  


длина номера телефона: 0


Яндекс.Метрика

Created by: Best-ITPro and IgorMan